文/上海进深 严明会
上海五批次土拍的黑马，出现在外环外的浦东曹路，让外界出乎意料。
浦东新区曹路科教园区（PDP0-0306）单元C1A-3、C1A-7地块吸引了象屿地产、安徽高速、联发集团、国贸地产四家房企参拍。
其中，象屿地产、联发集团、国贸地产都是厦门国资，安徽高速是是安徽国资。
四家房企争相举牌，67轮竞价后到达中止价，溢价率40%。之后进入高品质建设指标环节，第一项精装标准从2500元/㎡拍到4500元/㎡封顶，象屿在第二项配建公共服务设施指标封顶后退出，国贸在第三项高端人才住房配建比例封顶后退出。
最终，在竞品质指标触顶后，联发和安高进入新一轮竞价环节。最终联发集团以总价21亿元竞得该地块，溢价率高达41.68%，成交楼板价约3.4万元/㎡。
6月20日拿地当天，上海联泓房地产开发有限公司就对地块上的商服项目、幼儿园项目、住宅项目发布了招标公告，计划投资金额超34亿元。该公司由联发集团100%控股，法定代表人为孙涛。
这个溢价率，已经超过去年首个双高双竞宅地——浦东新杨思翡雲悦府地块40.37%的溢价率，成为上海集中供地以来溢价率最高的地块。
展开剩余73%联发对这块地为何如此强势？
在地块南侧，联发和象屿合作开发的金海汀雲台项目，在曹路走出了一波独立行情，房地联动价6.3万/㎡，五开五罄，累计推出620套房源，每次均触发积分。
对于联发来说，曹路是其进入上海以来重仓的板块。金海汀雲台的热销，对新地块也会产生正向影响。
新地块的规划大概率与金海汀雲台类似，做小高层和叠墅搭配的产品。
土地成本加上建安费、装修、税费等，新地块会将曹路板块的刚需带上7万，叠墅房源估计8.5万。
联发新拿下的这块地并非纯住宅用地，C1A-3地块为普通商品房用地、容积率1.5；C1A-7地块为其他商服用地、容积率1.2。附加要求也比金海汀雲台多了很多：
1、需配建5220㎡的公共服务设施；
2、需出资建设南侧C1A-8地块的幼儿园，并代建菜场；
3、金海汀雲台只需配建5%保障房，新地块除了配建5%保障房外，还需自持10%住宅物业，另外还有竞拍后的2%高端人才住房。
从地理位置来看，新地块距离地铁站更近，直线距9号线顾唐路站、9号线及12号线金海路站约900米，且地块面宽更大。稍有不利的是，北侧即为金海高架，噪音影响较大。
联发集团于2022年进入上海。上一次拿地是在去年11月，联发集团联合新加坡丰隆集团以90亿拿下黄浦新天地风貌地块。此地块位于上海的核心地段，周围豪宅林立，紧挨均价21万/㎡的翠湖天地六期。
联发激进拿地，与上半年的高管调整不无关系。
今年2月，联发进行了一次大的人事调整。
董事长赵胜华改任总经理，不再担任董事职务；原总经理庄学谦升任副董事长；建发集团副总经理王文怀调任董事长。
王文怀擅长投融资，从1998年加入建发集团至2015年11月，他先后担任投资部副经理、投资二部总经理、投资总监等职。此后，他还兼任过厦门建发新兴产业股权投资有限责任公司董事长、君龙人寿保险有限公司董事长。
赵胜华在任期间，联发集团经历了近十年来的首次亏损。
2024年联发集团实现营业收入361.34亿元，创下历史新高。但在非经常性损益减少、费用总额增加、资产减值损失增多这些因素的综合影响下，期内实现净利润-18.65亿元，其中，归属于母公司股东的净利润为-20.1亿元。
2024年，联发集团存货中开发产品占比大幅提升。
截至2024年底，联发集团存货较年初下降26.77%；其中开发成本占比56.69%，开发产品占比42.43%，开发产品占比较上年底提升14.96个百分点。
这意味着，联发的存货去化压力越来越大。
曾经重仓三四线的联发，货值贬损明显。2021年-2024年，联发资产减值损失分别为7.51亿、10.15亿、14.77亿，20.92亿，这部分损失侵蚀了联发的利润。
调整董事长、总经理的同时，联发集团对组织架构也做了改变。
在城市公司层面，撤销所有13个城市公司，重组为10个事业部。其中，联发上海公司与杭州公司被整合为沪杭事业部，事业部总经理由集团副总经理、杭州公司总经理孙涛兼任。
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